전월세 계약, 뭘 확인하고 뭘 챙겨야 할까요?

계약 전에는 등기부등본으로 소유자·근저당을 확인하고, 계약 후에는 전입신고+확정일자로 대항력을 갖춥니다. 세입자는 계약을 1회 더 살 수 있는 계약갱신요구권이 있고(임대료 인상 5% 이내), 이사 나갈 때는 정상 사용에 따른 마모까지 원상복구할 의무는 없습니다.

계약 전 등기부등본을 발급받아 실제 소유자와 계약 상대방이 같은지, 근저당·가압류가 얼마나 잡혀 있는지 확인합니다. 근저당이 많으면(예: 매매가의 70% 이상) 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 전입세대 열람으로 이미 살고 있는 세입자가 있는지, 건축물대장으로 불법 증축 여부도 함께 확인하는 것이 안전합니다.

전입신고를 하면 그날 자정부터 대항력이 생겨, 집주인이 바뀌어도 계약 기간과 보증금을 주장할 수 있습니다. 동시에 확정일자를 받아두면, 집이 경매·공매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)가 생깁니다. 전입신고와 확정일자는 계약한 날 바로 처리하는 것이 원칙입니다 — 하루라도 늦으면 그 사이 근저당이 설정될 위험이 있습니다.

세입자는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 갱신 시 임대료 인상은 직전 임대료의 5% 이내로 제한됩니다. 다만 집주인이나 그 직계존비속이 실제로 거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있고, 이 경우도 허위였음이 드러나면 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.

전세보증금이 크면 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI)에 가입해두면, 집주인이 돌려주지 않아도 보증기관이 대신 지급하고 집주인에게 구상권을 청구합니다. 소액임차인은 최우선변제권이 있어, 근저당보다도 먼저 보증금 중 일정액을 우선 받을 수 있습니다(지역·기준시점별로 금액이 다릅니다). 계약 종료 후 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청해두고 이사하면, 대항력을 유지한 채 다음 집으로 옮길 수 있습니다.

세입자는 통상적인 사용에 따른 마모(벽지 변색, 바닥 눌림 자국 등)까지 복구할 의무는 없습니다 — 이건 "통상손모"로 임대료에 이미 반영돼 있다고 봅니다. 원상복구 대상은 세입자의 고의·과실로 생긴 훼손(못 구멍 다수, 반려동물로 인한 손상, 무단 시설 변경 등)입니다. 분쟁을 줄이려면 입주 시점에 하자 상태를 사진으로 남겨두고, 퇴거 시 그 사진과 비교해 협의하는 것이 실무적으로 가장 효과적입니다.