선순위채권이란 무엇인가요?

세입자 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 빚. 등기부등본 을구의 근저당 채권최고액 등.

부채비율이란 무엇인가요?

(선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액. 높을수록 보증료율이 올라간다.

주택가격 중 보증 한도로 인정하는 비율. 현재 90%.

부동산 · 쉬운 설명 · 읽는 데 약 2분

전세보증보험 가입 조건과 보증료

집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 대신 돌려받는 전세보증보험(HUG 전세보증금반환보증)의 가입 조건, 신청 기한, 보증료 계산 방법, 할인과 지원금, 2026년 10월에 바뀌는 점을 정리했습니다.

전세보증보험에 들어 두면 집주인이 계약이 끝나도 보증금을 돌려주지 못할 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 돌려줍니다. 다만 집값에 비해 보증금과 집에 걸린 빚이 너무 많으면 가입할 수 없으니, 계약하기 전에 조건부터 확인해야 합니다.

전세보증금과 먼저 잡힌 빚(근저당 등 선순위채권)을 더한 금액이 주택가격의 90% 안이어야 합니다. 선순위채권만으로는 주택가격의 90%에 대한 60% 안이어야 합니다.

보증금은 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하이고, 반전세라면 월세를 전월세전환율 6.5%로 보증금에 더해 따집니다. 주택가격은 아파트는 KB·부동산원 시세, 빌라·단독주택은 보통 공시가격의 140%로 봅니다.

잔금을 치른 날과 전입신고한 날 중 늦은 날부터, 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 2년 계약이면 대략 1년 안입니다. 계약기간이 1년 이상이고 공인중개사를 통해 맺은 계약이어야 하며, 전입신고와 확정일자도 갖춰야 합니다.

보증료는 보증금 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365입니다. 보증료율은 보증금 규모, 아파트인지 아닌지, 부채비율에 따라 연 0.097~0.211%입니다.

예를 들어 시세 3억 아파트에 보증금 2억, 2년이면 약 49만 6천원입니다. 무주택자는 소득·가구 조건에 따라 60% 또는 40% 할인을 하나만 받을 수 있고, 국토부 지원사업으로 낸 보증료를 최대 40만원까지 돌려받을 수도 있습니다.

상품 이름이 "전세반환보증"으로 바뀌고, 보증한도 안에서 보증금 전부를 보증합니다. 블로그에 많이 남아 있는 옛 보증료율(아파트 연 0.115~0.128%)과 "사회배려 할인 50%"는 2025년 3월 개편 전 기준이니 참고하지 마세요.

기준일: 2026년 7월 1일최근 확인: 2026년 10월 15일