전세가 나을까요, 월세가 나을까요?

전세와 월세는 "1년에 이 집에 사는 데 드는 총비용"으로 비교하면 됩니다. 전세는 (보증금을 다른 데 넣었으면 벌었을 이자) + (보증금 대출이자), 월세는 (월세 × 12) + (월세보증금의 기회비용)입니다. 둘 중 총비용이 적은 쪽이 유리합니다.

전세보증금 3억을 넣으면 매달 돈이 나가지는 않지만, 그 3억을 예금·투자에 넣었으면 얻었을 수익(기회비용)을 포기하는 셈입니다. 보증금 일부를 대출로 마련했다면 그 대출이자도 실제 비용입니다. 예: 3억 중 1억을 연 4% 전세대출로 빌리고 2억은 내 돈이면, 연 400만원(대출이자) + 2억의 기회비용이 전세 사는 비용입니다.

월세 80만원에 보증금 3,000만원이면, 연 960만원(월세) + 3,000만원의 기회비용이 듭니다. 월세는 눈에 보이는 지출이라 부담이 크게 느껴지지만, 큰 보증금이 묶이지 않아 그 돈을 다르게 쓸 수 있습니다. 목돈이 없거나, 보증금을 굴려 월세보다 높은 수익을 낼 수 있으면 월세가 유리할 수 있습니다.

전세보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 비율이 전환율입니다. 예를 들어 전환율 5%면 보증금 1억을 월세로 바꾸면 연 500만원, 즉 월 41.7만원이 됩니다. 주택임대차보호법은 계약 갱신 시 전환율 상한을 "min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 2%p)"로 제한합니다. 기준금리가 3.0%면 상한은 5.0%입니다. 이 상한은 신규 계약이 아니라 기존 계약을 월세로 바꿀 때 적용됩니다.

보증금을 조금 낮추고 그만큼 월세를 받는 형태가 반전세(보증부 월세)입니다. 전세 매물이 줄고 집주인이 월세를 선호하면서 흔해졌습니다. 반전세를 비교할 때도 방법은 같습니다 — 보증금의 기회비용 + 연 월세를 더해 총비용을 구하고, 순수 전세·순수 월세와 나란히 놓고 봅니다.

세입자는 계약 갱신을 1회 요구할 수 있고(계약갱신요구권), 이때 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 전세는 보증금이 크므로 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입, 등기부 확인, 대항력·확정일자가 특히 중요합니다. 월세는 묶이는 돈이 적어 이 위험이 작습니다. 집의 근저당이 많으면 전세보다 반전세·월세가 안전할 수 있습니다.