집 한 채 팔 때 양도세를 안 내려면 무엇을 갖춰야 하나요?
1세대 1주택 양도세 비과세 — 2년 보유, 12억 기준, 장기보유특별공제 80%
1세대 1주택 비과세의 보유·거주 요건, 12억 원 초과 고가주택의 과세 방식, 최대 80%까지 받는 장기보유특별공제, 이사 때 쓰는 일시적 2주택 특례, 보유기간이 짧을 때의 높은 세율을 정리합니다.
한 줄 요약
한 세대가 집 한 채만 갖고 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도가액 12억 원까지 양도소득세가 없습니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집은 2년 이상 살기까지 해야 합니다. 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세하고, 오래 보유·거주할수록 장기보유특별공제로 이익의 최대 80%를 빼 줍니다.
비과세 요건
① 1세대(본인과 배우자, 함께 사는 가족이 한 세대)가 양도일 현재 국내에 주택 한 채만 가지고 있을 것, ② 그 집을 2년 이상 보유할 것, ③ 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주할 것. 세대를 어떻게 보는지(따로 사는 자녀, 30세 미만 등)와 보유·거주 기간을 따지지 않는 예외(수용, 해외이주 등)가 있어 판단이 까다로운 부분입니다.
12억 원을 넘는 집(고가주택)
양도가액이 12억 원을 넘으면 전부 과세하는 것이 아니라, 양도차익 중 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 비율만큼만 과세합니다. 예를 들어 15억 원에 팔았다면 양도차익의 20%(3억 ÷ 15억)만 과세 대상입니다.
장기보유특별공제 — 최대 80%
3년 이상 보유한 집을 팔면 양도차익에서 일정 비율을 빼 줍니다. 일반적으로는 보유 3년 6%에서 해마다 2%p씩 늘어 15년 이상 최대 30%입니다. 1세대 1주택이면서 2년 이상 거주했다면 보유 기간 연 4%p(최대 40%)와 거주 기간 연 4%p(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 거주가 2년 미만이면 일반 표를 씁니다.
이사 때 — 일시적 2주택
새 집을 먼저 사서 잠시 두 채가 되더라도, 종전 주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤 새 집을 샀고 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 종전 주택을 1주택처럼 비과세받을 수 있습니다. 종전 주택 자체도 2년 보유(필요하면 거주) 요건을 갖춰야 합니다.
짧게 보유하면 세율이 높다
주택을 1년 안에 팔면 70%, 1~2년이면 60% 세율이 적용됩니다(지방소득세 10% 별도). 2년 이상이면 기본세율(6~45%)입니다. 조정대상지역 다주택자 중과는 2026년 5월 9일 양도분까지 한시 배제됐고, 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용됩니다(5월 9일까지 계약한 주택은 계약일부터 4~6개월 안에 양도하면 경과 규정으로 배제). 세부 조건이 복잡하므로 계산기로 확인하고 세무 전문가와 상의하세요.
용어
- 1세대 1주택 비과세
- 한 세대가 주택 한 채를 2년 이상 보유(조정지역 취득분은 2년 거주)한 뒤 팔면 양도가액 12억 원까지 양도세를 매기지 않는 제도.
- 장기보유특별공제
- 3년 이상 보유한 부동산을 팔 때 양도차익에서 보유·거주 기간에 따라 일정 비율을 빼 주는 공제. 1세대 1주택은 최대 80%.
- 고가주택
- 양도가액이 12억 원을 넘는 주택. 1세대 1주택이어도 12억 초과 비율만큼 과세한다.
출처와 기준
- 소득세법의 일반적인 기준 설명입니다. 세대 판정, 상속·분양권·입주권, 감면 주택 등 예외가 많아 개별 사정에 따라 결과가 달라집니다.
- 양도 전에 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 전문가와 꼭 확인하세요.