집을 세놓으면 월세·전세 보증금에도 세금이 붙나요?

부부 합산 집이 한 채이고 기준시가 12억 원 이하라면 월세를 받아도 세금이 없습니다. 그 밖에는 월세(와 조건에 따라 보증금 환산액)가 소득이 되고, 1년 수입이 2,000만 원 이하면 14% 분리과세를 고를 수 있습니다. 매년 5월 종합소득세 때 신고합니다.

부부 합산 1주택을 가진 사람이 그 집을 세놓으면 기준시가 12억 원 이하일 때 임대소득이 비과세입니다. 기준시가가 12억 원을 넘는 1주택은 월세에 과세합니다. 보증금(전세금)은 1~2주택이면 원칙적으로 과세하지 않지만, 2026년부터 기준시가 12억 원 초과 주택 2채를 가진 경우는 예외입니다(아래 간주임대료).

보증금은 그 자체로는 소득이 아니지만, 다음 경우에는 이자 상당액을 소득으로 봅니다. ① 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억 원을 넘을 때(전용 40㎡ 이하·기준시가 2억 원 이하 소형주택은 2026년 말까지 주택 수에서 제외), ② 2026년 귀속분부터 기준시가 12억 원 이하 주택을 주택 수에서 뺀 뒤에도 2주택(즉 고가주택 2채)이고 보증금 합계가 12억 원을 넘을 때. 간주임대료는 대략 (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율(연 3.1%)입니다. 예를 들어 보증금 합계 8억 원이면 5억 × 60% × 3.1% = 930만 원이 수입으로 잡힙니다.

월세와 간주임대료를 합친 1년 총수입이 2,000만 원 이하면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 계산하는 분리과세를 고를 수 있습니다. 계산은 (총수입 − 필요경비) − 기본공제에 14%입니다. 필요경비는 실제 지출과 상관없이 미등록 50%, 지자체·세무서에 등록한 임대주택 60%를 인정하고, 기본공제는 미등록 200만 원, 등록 400만 원입니다(임대소득을 뺀 다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하일 때만). 지방소득세 10%가 더해집니다.

연 총수입 1,200만 원에서 필요경비 50%(600만 원)를 빼면 600만 원, 기본공제 200만 원을 빼면 400만 원입니다. 세액은 400만 × 14% = 56만 원, 지방소득세 5만 6,000원을 더해 약 61만 6,000원입니다. 같은 조건에서 등록 임대주택이면 1,200만 − 720만 − 400만 = 80만 원 × 14% = 11만 2,000원(지방세 포함 약 12만 3,000원)으로 줄어듭니다.

총수입이 2,000만 원을 넘으면 근로·사업소득 등과 합쳐 6~45% 누진세율로 종합과세합니다. 이때는 장부로 실제 경비를 인정받는 것이 중요합니다. 임대소득이 생기면 사업자등록(세무서)도 해야 하며, 하지 않으면 수입의 0.2% 가산세가 붙을 수 있습니다.