계약서에 도장 찍기 전, 뭘 봐야 할까요?

계약은 청약과 승낙이 맞으면 말로만 해도 성립합니다(계약서는 증거일 뿐). 계약금을 걸었다면 원칙적으로 매수인은 포기하고, 매도인은 두 배를 물어주면 계약을 해제할 수 있습니다(해약금). 위약금은 미리 정한 손해배상 예정액이고, 실제 손해가 더 커도 특약이 없으면 그 금액으로 제한됩니다.

민법 제527조·제531조에 따르면 계약은 청약과 승낙이라는 의사표시가 합치되면 성립하며, 서면이 필수 요건은 아닙니다. 다만 서면 없이는 "그런 약속을 했다"는 사실 자체를 입증하기 어려워 분쟁 시 불리합니다. 문자·카카오톡 대화, 계좌이체 내역, 녹취 등도 증거가 될 수 있어, 중요한 약속은 최소한 메시지로라도 남기는 것이 안전합니다.

민법 제565조는 계약금을 특약이 없는 한 해약금으로 추정합니다. 즉 상대방이 이행에 착수하기 전이라면, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. "이행에 착수"란 중도금을 지급했거나 소유권이전등기를 준비하는 등 계약 실행을 위한 행위를 시작한 것을 말하며, 이 시점 이후에는 임의 해제가 불가능해집니다.

위약금(위약벌 또는 손해배상액의 예정)은 계약 위반 시 미리 정해둔 금액입니다. 민법 제398조는 손해배상액의 예정으로 추정하는데, 이 경우 실제 손해가 더 크더라도 원칙적으로 예정액만 청구할 수 있습니다(단, 법원이 부당히 과다하다고 판단하면 감액 가능). 반대로 "위약벌"로 명시되면 손해배상과 별개로 벌금 성격이라 실제 손해액을 추가로 청구할 수도 있습니다 — 계약서에 어느 쪽인지 명확히 적혀 있는지가 중요합니다.

부동산 매매·임대차, 공사도급 등 분야별로 정부·협회가 배포하는 표준계약서 양식이 있습니다. 이런 양식은 흔한 분쟁 지점(하자담보책임, 인도 시기, 중도금 일정 등)을 미리 다뤄두었기 때문에, 처음 계약서를 쓸 때 백지에서 시작하는 것보다 누락을 줄일 수 있습니다. 표준계약서를 쓰더라도 특약사항 란에 개별 사정을 반드시 명시해야 합니다 — 양식이 모든 상황을 커버하지는 않습니다.