LTV·DSR이 뭔가요? 집 살 때 빌릴 수 있는 돈은 어떻게 정해지나요?

주택담보대출 한도는 두 가지 중 작은 금액입니다. 집값 기준 한도(LTV: 집값의 몇 %까지)와 소득 기준 한도(DSR: 연소득 대비 1년 원리금 상환액이 몇 %까지). 규제지역은 비율이 낮고 금액 상한도 있어서, 집값이 비쌀수록 실제 한도가 생각보다 적을 수 있습니다.

2026년 기준 비규제지역에서 무주택·1주택자는 집값의 70%, 규제지역은 40%까지이고, 생애최초 구입자는 80%(수도권은 최대 6억 원)까지입니다. 규제지역에서는 집값에 따라 금액 상한도 있습니다: 15억 원 이하 6억 원, 15~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원.

DSR은 모든 대출(기존 대출 + 새 주택담보대출)의 1년 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로, 은행권은 40% 이하여야 합니다. 이미 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 그만큼 주택담보대출 한도가 줄어듭니다. 스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고 계산할 때 금리를 더 높게 잡는 방식입니다. 2026년 수도권 변동금리 대출은 1.5%p를 더해 계산하므로, 같은 소득이라도 한도가 낮아집니다.

주택도시기금의 청년전용 버팀목 전세자금은 만 19~34세 무주택 세대주, 연소득 5천만 원 이하, 순자산 3억 4,500만 원 이하, 보증금 3억 원 이하·전용 85㎡ 이하 집이 대상이며 한도는 1억 5천만 원(보증금의 80% 이내)입니다. 신혼부부전용 전세자금은 혼인 7년 이내(또는 3개월 안 결혼 예정), 소득 7,500만 원 이하가 기준이고 한도는 수도권 2억 5천만 원, 그 외 1억 6천만 원입니다.

1) 기존 대출을 포함해 DSR이 몇 %인지 먼저 계산, 2) 변동·고정·혼합 금리 중 무엇으로 할지 결정, 3) 금리가 1~2%p 올라도 매달 갚을 수 있는지 상환액 확인. 대출 규제는 정부 발표로 자주 바뀌므로 계약 전에 은행에서 최신 기준으로 한도를 꼭 확인하세요.